رشد حدود 200 درصدي قيمت مسکن شهر تهران طي دو سال اخير در شرايطي منجر به خروج اجباري متقاضيان واقعي از بازار شده که رصد بازار نشان مي‌دهد عرضه در هيچ يک از دامنه‌هاي قيمتي، متراژي و منطقه‌اي با تقاضا همخواني ندارد. آبان ماه 1398 واحدهاي کمتر از80 متر مربع 57 درصد از معاملات را به خود اختصاص داد؛ در حالي که حدود 70 درصد فايل‌هاي موجود در دفاتر املاک را واحدهاي بالاي 80 متر مربع تشکيل مي‌دهد.
در دامنه قيمت هر متر مربع نيز معاملات واقعي در محدوده 6 تا 15ميليون تومان به ميزان 67 درصد انجام شده است. اين در حالي است که بيش از 70 درصد فايل‌ها در بازار به واحدهاي داراي قيمت بيش از 15 ميليون تومان اختصاص دارد.
توزيع فراواني برحسب ارزش هر واحد مسي نيز از وجود نوعي تناقض حکايت دارد. آپارتمان‌هاي داراي ارزش کلي 900 ميليون تومان در آبان ماه 1398 بالغ بر 53 درصد از معاملات را شامل شد. گشتي در فايل‌هاي آماده‌ي فروش حاکي از آن است که بيش از 80 درصد بازار عرضه را آپارتمان‌هاي داراي قيمت بيش از 900 ميليون تومان در بر گرفته است.
از سوي ديگر کانون منطقه‌اي تقاضا به ترتيب در 10 منطقه‌ي5 ، 2 ، 4 ، 10 ، 14 ، 7 ، 8 ، 15 ، 1 و 11 است اما در اين خصوص نيز پارادوکس‌هايي مشاهده مي‌شود. به طور مثال منطقه 1 از نظر تعداد معاملات در رده نهم قرار دارد؛ در حالي که اين منطقه يکي از سه منطقه‌ي داراي بيشترين تعداد آپارتمان‌هاي آماده فروش است. منطقه 3 نيز در کانون خريد و فروش نيست اما سهم قابل توجهي از واحدهاي کليدنخورده در آگهي‌هاي ملکي را به خود اختصاص مي‌دهد. درخصوص منطقه 5 با وجود پيشتازي از نظر تعداد معاملات، حجم بالايي از واحدهاي خالي شهر تهران را در بر مي‌گيرد.
طبق آمار سال 1395 بالغ بر 490 هزار واحد مسي خالي در تهران وجود داشته و اين در حالي است که تقاضا براي خريد ملک در تهران همواره وجود دارد و تنفس بخش عرضه فقط در دوره‌هاي پس از جهش قيمت اتفاق مي‌افتد. در اين شرايط کمبود آپارتمان‌هاي ريزمتراژ ارزان قيمت در بازار مسکن شهر تهران به شدت احساس مي‌شود. گزارش‌هاي ميداني حاکي از آن است که فاصله عرضه تا فروش آپارتمان‌هاي کوچک متراژ و ارزان قيمت به مراتب کمتر از واحدهاي بزرگ متراژ است و فشار تقاضايي در واحدهاي کوچک مشاهده مي‌شود که که سازندگان مي‌توانند در تعريف پروژه‌هاي جديد به اين موضوع توجه کنند.
در حال حاضر آپارتمان‌هاي کمتر از 900 ميليون تومان به عنوان بازه قيمتي در استطاعت، بيشترين فروش را از نظر قيمت کل در شهر تهران دارد اما با نقدينگي 300 تا 500 ميليون تومان هم مي‌توان در محله‌هايي از تهران، خانه خريداري کرد. اگر نقدينگي شما 300 تا 500 ميليون تومان است بيشتر در مناطق جنوبي و بخش‌هايي از شرق تهران بايد دنبال خانه بگرديد. در صورتي که موجودي خود را به 650 ميليون تومان برسانيد حق انتخاب بيشتري خواهيد داشت و در محله‌هاي تهرانپارس و نارمک مي‌توانيد به دنبال خانه بالاي 5 سال و حتي نوساز باشيد. در صورتي که سن بنا برايتان اهميت ندارد مي‌توانيد با 650 تا 700 ميليون تومان در پونک، جنت‌آباد، شهران، طرشت و برخي ديگر از محله‌هاي واقع در غرب تهران آپارتمان با عمر بنا و موقعيت مختلف خريداري کرد.
بازار خريد و فروش خانه گرم شد
آذرماه سال جاري معاملات مسکن افزايش يافت و مي‌توان گفت رونق به بازار مسکن رسيد. آمار اتحاديه املاک تهران نشان مي‌دهد قراردادهاي خريد و فروش ملک در تهران نسبت به ماه قبل 128 درصد افزايش يافته است. کارشناسان عواملي همچون کاهش 6.6 درصدي قيمت طي پنج ماه اخير، اتمام ماه صفر، نزديک شدن به ماه‌هاي پاياني سال و نگراني بابت تورم سيستماتيک ساليانه، تغيير نرخ بنزين، ثبات بازارهاي رقيب، افزايش قيمت آهن‌آلات و نرخ دستمزد را از دلايل استقبال طرف تقاضا به بازار مسکن مي‌دانند.
آذرماه 1398 در تهران 10 هزار و 849 قرارداد خريد و فروش ملک به امضا رسيده که نسبت به ماه قبل 128 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 22 درصد رشد نشان مي‌دهد. واسطه‌هاي ملکي از ايجاد رونق غيرتورمي در بازار مسکن پايتخت خبر مي‌دهند. برخلاف دوره‌هاي قبل که رشد معاملات با افزايش قيمت همراه بود، در اين دوره قيمت‌ها ثابت مانده و فقط تخفيف بعضي فايل‌هاي زيرقيمت برداشته شده است.
در کل کشور نيز معاملات بالا رفته و بعد از روند 9 ماهه که تعداد قراردادها در مسير نزولي بود آذرماه معاملات به سطح سال گذشته رسيد. آمار اتحاديه املاک گوياي آن است که آذرماه 1398 در کل کشور 47 هزار و 99 قرارداد خريد و فروش ملک منعقد شده که نسبت به آبان ماه امسال 64 درصد افزايش و نسبت به آذرماه سال گذشته 3 درصد کاهش يافته است.
در بخش اجاره نيز آذرماه 1398 در شهر تهران 12 هزار و 6 اجاره‌نامه به امضا رسيده که نسبت به آبان ماه امسال 18 درصد افزايش و نسبت به آذرماه پارسال 2 درصد کاهش نشان مي‌دهد. آذرماه 1398 در کل کشور نيز 45 هزار و 777 قرارداد اجاره منعقد شده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 24 و 12 درصد رشد يافته است.
واکنش خنثي بازار مسکن به قيمت‌هاي پيشنهادي
اولين واکنش گروهي از مالکان به تغيير نرخ بنزين به شکل برداشتن تخفيف از واحدهاي آماده فروش بروز کرد اما افزايش قيمت در سطح کلي ايجاد نشده است. تلاش برخي مالکان براي ايجاد جو رواني در بازار مسکن ناشي از تغيير نرخ بنزين با کمبود تقاضا به هدف مورد نظر نرسيد. واسطه‌هاي ملکي از نوعي جنب‌وجوش براي ايجاد توهم قيمتي در بازار مسکن طي يک ماه اخير خبر مي‌دهند. معاملات نيز به طور محسوسي افزايش يافته اما کانون خريد و فروش در دامنه قيمتي 400 تا 700 ميليون تومان ارزيابي مي‌شود. اين دامنه سطح توان متقاضيان واقعي است، لذا هنوز نوسان‌گيران براي ورود به بازار متقاعد نشده‌اند.
با وجود اين‌که سفته‌بازان معمولا بر موج‌هاي کوتاه مدت بازار مسکن سوارمي‌شوند، چشم‌انداز بازار شب عيد با توجه به ظرفيت کنوني و تحليل آينده، صعودي نيست. شوک اوليه ناشي از افزايش نرخ بنزين به 3000 تومان به شکل افزايش تقاضاي خريد در بازار مسکن نمود پيدا کرد. با اين وجود اصلاح قيمت ملک به شکلي که در دو سال گذشته مشاهده شد صورت نگرفت. البته برخي فروشندگان فايل‌هاي با تخفيف، قيمت خود را به سطح ميانگين منطقه‌اي رسانده‌اند. بدين شکل که طي يک ماه اخير از تعداد فايل‌هاي زير قيمت کاسته شده اما هنوز تعداد واحدهاي عرضه شده حتي در اين نوع فايل‌ها بيش از تقاضا است.
درباره این سایت